O modelo fiscal de avaliação de prédios urnanos e o ciclo económico do país

Abstract

O mercado imobiliário é um mercado com características especiais. Contrariamente ao que acontece com os ativos financeiros transacionados no mercado de capitais, a heterogeneidade, o reduzido número de transações, a reduzida liquidez e a imobilidade, impedem a formação de um mercado organizado. Por conseguinte, as avaliações assumem um papel crucial neste mercado e são alvo de grande debate. Neste trabalho, vamos não só descrever as principais práticas no mercado imobiliário mas também, analisar criticamente o modelo fiscal de avaliação de imóveis considerado pelo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, que julgamos incapaz de traduzir o ciclo económico do país. Para ultrapassar esta dificuldade, desenvolvemos um modelo fiscal ajustado. No seguimento desse propósito, começamos por estudar a relação entre o mercado imobiliário e as variáveis macroeconómicas que acreditamos capazes de traduzir o ciclo económico do país, designadamente, Produto Interno Bruto, Rendimento Nacional Bruto e Rendimento Nacional Disponível. A estimação de regressões baseadas no Método dos Mínimos Quadrados foi a técnica utilizada para obter um fator de conexão entre o valor fiscal e o valor de mercado. Por fim, incorporamos o parâmetro resultante da regressão no modelo fiscal original, e construímos um modelo fiscal ajustado ao ciclo económico do país.

The Real Estate market possesses some very special features. Contrary to what happens with financial assets that are traded on stock exchanges, the heterogeneity, the small number of transactions, and immobility, prevent the formation of an organized market, where one can identify the property’s fair value or market price. In the absence of such price formation features, evaluations play a very important role in this market and are the subject of considerable debate. In this study, we not only describe the main practices in the real estate market, but also critically analyze the model used by the Portuguese tax authorities in evaluating properties, which we assess as being unable to reflect the economic cycle of the country. To overcome this difficulty, we developed an adjusted fiscal model. Following this purpose, we begin by studying the relationship between the Real Estate market and some macroeconomic variables that we believe can best reflect the economic cycle of the country: Gross Domestic Product, Gross National Income and National Disposable Income. Finally, we incorporate this relationship in the original fiscal model, and build an adjusted fiscal model.