Hotel valuation: Case study of the acquisition of Tivoli Marina Vilamoura and Tivoli Carvoeiro

Abstract

The Case Study was developed with the aim of introducing the students to the world of real estate private equity funds and to the financial side of the hotel industry. Based on an actual transaction of two resorts in Portugal, Tivoli Carvoeiro and Tivoli Marina de Vilamoura, the case follows Catherine Nunez, a financial analysist from the firm Azora as she analysis the financial aspects of the transaction as part of the investment process of the newly created Azora European Hotel & Lodging, F.C.R. The creation of the fund in late 2019 comes from the growing interest of investors in partaking in the hotel industry’s growth in the Iberian Peninsula in the past decade. The Algarve, Portugal’s prime sun and beach destination, was experiencing high growth in the tourism activity with both resorts being well positioned in desirable areas right by the ocean. Only a few months after, the World Health Organization would declare a worldwide pandemic, Covid-19, leading to one of the darkest periods for anyone in the hotel industry due to lockdowns, travel bans and high levels of health and regulatory uncertainty. In 2021, the fund acquired both resorts and the case study exemplifies part of the analysis undertook before the closing of the transaction in order to arrive at the Market Value of the assets.

O Caso de Estudo foi desenvolvido com o objetivo de introduzir os alunos ao mundo dos fundos de investimento privado em imobiliário e ao lado financeiro da indústria hoteleira. Baseado numa transação real de dois resorts em Portugal, o Tivoli Carvoeiro e Tivoli Marina de Vilamoura, o caso segue Catherine Nunez, uma analista financeira da empresa Azora, enquanto ela analisa os aspetos financeiros da transação como parte do processo de investimento do recém-criado Azora European Hotel & Lodging, F.C.R. A criação do fundo no final de 2019 surge interrese crescente dos investidores em participar no crescimento da indústria hoteleira na Península Ibérica na última década. O Algarve, o principal destino de sol e praia de Portugal, estava a apresentar um forte crescimento na atividade turística, com ambos os resorts bem posicionados em áreas desejáveis junto ao oceano. Apenas alguns meses depois, a Organização Mundial da Saúde declarou uma pandemia mundial, a Covid-19, levando a um dos períodos mais conturbados para qualquer participante na indústria hoteleira devido aos confinamentos, proibições de circulação e altos níveis de incerteza sanitária e regulatória. Em 2021, o fundo adquiriu ambos os resorts e o estudo de caso exemplifica parte da análise realizada antes do fecho da transação para chegar ao Valor de Mercado dos ativos.