Effects of urban expansion in real estate ecosystems: Identification and analysis of neutrosophic causal dynamics

Abstract

O ecossistema imobiliário resulta da simbiose entre diferentes tipos de imobiliário, sejam residenciais, comerciais ou industriais, sendo o seu equilíbrio fundamental para o bom funcionamento desse ecossistema. O imobiliário é um produto da expansão urbana criada devido ao aumento da população e ao afastamento da mesma do setor primário. O crescimento não-planeado das áreas urbanas pode ter graves consequências na saúde da população e no meio ambiente. No entanto, quando bem estruturado, pode ter consequências positivas para o bem-estar da sociedade. A relação entre esta expansão e os seus efeitos no ecossistema imobiliário é um tema subjetivo e de grande complexidade, onde não é possível encontrar apenas uma solução aquando da tomada de uma decisão. Desta forma, esta dissertação propõe a criação de um modelo de análise multicritério de apoio à tomada de decisão que ajude a estruturar o problema e fazer face à sua subjetividade e complexidade. A presença de decisores com experiência profissional na área foi fundamental para a sua criação. O modelo, criado através de mapeamento cognitivo e da técnica DEcision MAking Trial and Evaluation Laboratory (DEMATEL) em ambiente neutrosófico, tem como objetivo combater as limitações de outros estudos sobre a expansão urbana. Estas metodologias incorporam a incerteza associada à tomada de decisão, tornando o modelo mais realista, completo e capaz de dar respostas informadas durante a tomada de decisão. O modelo criado foi validado por uma entidade externa ao processo, com o objetivo de analisar o seu potencial em possíveis aplicações práticas.

Real estate ecosystems result from the symbiosis between different types of real estate, whether residential, commercial or industrial, and their balance is essential for proper functioning. Real estate is a product of urban expansion due to population increase and distance from the primary sector. Unplanned growth of urban areas can have profound consequences for the population’s health and the environment. However, when well structured, it can have positive implications for the well-being of society. The relationship between this expansion and its impact on real estate ecosystems is a subjective and overly complex topic, where it is not possible to find just one solution when making a decision. The present dissertation presents a multi-criteria analysis model to support decision-making that helps structure the effects of urban expansion in real estate ecosystems and deal with the inherent subjectivity and complexity. Cognitive mapping and DEcision MAking Trial and Evaluation Laboratory (DEMATEL) are combined in a neutrosophic environment to incorporate uncertainty and make the model more realistic and complete, overcoming some limitations of previous studies on urban expansion. The collaboration of decision-makers with professional experience in the area was essential for creating this model. An external entity validated the results, showing the model’s potential for real-life applications.