Plano de negócios de uma plataforma portuguesa de crowdfunding imobiliário: "We the people - Real estate crowdfunding"

Abstract

O presente estudo tem como objectivo avaliar a viabilidade de uma plataforma portuguesa de "Crowdfunding" Imobiliário, que foi denominada de "We the people", como referência á frase feita célebre por ser a abertura do preâmbulo da Constituição Norte-americana. Foi feita a análise neste estudo das várias dimensões que o produto pode assumir, concluindose que a plataforma assume um papel de "market-maker" juntando promotores de projectos e adequando estes a capital detido por investidores que procuram oportunidade de investimento. Enquadrou-se esta nova realidade de angariação de capital com outras que já existem para captação de investimento imobiliário. Foram analisados na literatura disponível, quais os factores que são críticos no sucesso de plataformas e campanhas de "crowdfunding", e examinados a forma como estes ou outros factores podem ser adequados ou condicionar a utilização destas para fins imobiliários. Foi também realizada uma análise detalhada do enquadramento regulamentar português. Do ponto de vista financeiro, e consideradas algumas variáveis estratégicas, o projecto mostrou-se viável caso seja capaz de angariar e colocar com sucesso 4 a 5 projectos com um volume total de angariação de cerca de vinte milhões de euros anuais. O investimento inicial é de duzentos e cinquenta mil euros, e destina-se a recrutar a equipa, encontrar e equipar instalações para operar e iniciar o processo de licenciamento necessário junto da CMVM. Este montante é reduzido pela opção por contratar uma plataforma "White Label". A Taxa interna de rentabilidade atingiu um valor de 93.7% tendo o projecto um Val de € 1.871.109 e depois de remunerar o capital inicial com uma taxa de 13.26%.

The current study has as an objective to assess the economic viability of a real estate crowdfunding platform, that was named "We the people", as a reference to the opening words that open the United States of America constitution. The study analysed the several dimensions that this product can assume, and concludes that the platform acts as a market-maker gathering developers and adapting their projects to sponsor capital looking for investment opportunities. This new fund raising reality was framed alongside with others existing fundraising alternatives for real estate. Available literature was analysed to understand what are success factors crowdfunding campaigns and platforms and examined how these and other factors can be adequate or condition it´s use for real estate purposes. A thorough analysis of the legal framework was also completed. From a financial point of view, and considering some strategic variables, the project shown to viable if it can secure 4 to 5 projects and raise close to twenty million euros yearly. The initial investment needed is of two hundred and fifty thousand euros that will be used to recruit a team, find and equip an office and start the licensing process with supervisory entities. This amount is reduced because of the option to use a white label platform. The internal rate of return obtained is 93.7% and the net present value of the future cash-flows is € 1.871.109 with a 13.26% discount rate.