The Impact of the Anchor Store on the Performance of a Commercial Centre (On the model of Sonae Sierra)

Abstract

Nesta tese de mestrado utilizamos um conjunto de dados relativos a estabelecimentos comerciais para analisar a complexidade económica de um grande Centro Comercial onde existem várias lojas que estão muito próximas entre si. Colocar um grande número de lojas num mesmo local permite ao consumidor economizar tempo e gera também uma rede complexa de externalidades e incentivos entre os lojistas e o mall developer. Os Centros Comerciais planificados têm geralmente vários tipos de lojas, nomeadamente as chamadas lojas-âncora, e vários retalhistas especializados que comercializam bens e serviços diversos e em geral substitutos. Os consumidores estão a par da qualidade e dos preços das lojas âncora e os Centros Comerciais não só lhes oferecem a possibilidade de conhecer produtos de outros retalhistas, como lhes permitem desta forma, economizar tempo e dinheiro. Nesta lógica, a colocação de ambos os tipos de estabelecimentos comerciais possuem benefícios mútuos. Este trabalho analisa o impacto das lojas-âncora no desempenho e resultados dos Centros Comerciais, e nos custos e desempenho das outras lojas. A análise empírica demonstra que uma maior presença de âncoras num centro comercial tem influência directa no aumento das vendas e, consequentemente, dos preços de arrendamento das outras lojas existentes no Centro Comercial em questão. Os resultados obtidos permitem concluir que as lojas-âncora aumentam o poder de atracção da clientela medido pelo número de pessoas que visita o Centro Comercial num dado momento, mas também que ultimamente, elas têm um menor impacto nas vendas por visitante.

This master thesis uses a unique data of mall store contracts in order to study the complex economic issue that arises when stores are placed together within a large shopping centre. Bringing a large number of stores together in a single location, economize on consumer search costs and create a complicated web of externalities and incentive issues between store owners and mall developer. Planned shopping centres usually have few department stores, as called anchor stores and multiple specialized retailers selling substitutable commodities in each commodity category. Consumers are aware of the quality and prices of the anchor’s commodities. Shopping centres give them the opportunity to learn about other retailer’s commodities, economizing their costly search and in this way collocation of both store types have mutual benefits. This thesis examines the impact of the anchor stores on the performance and results of the shopping centres and on the charges of the other stores. The empirical analysis shows that a greater presence of anchors in a mall directly increases the sales, and consequently the rents of non-anchor stores in a mall. We demonstrate that externalities are internalized by an efficient allocation of space and incentives across stores. We also show that they increase the customer drawing power measured as the number of people who visited the mall in a specific moment of time but lately they have a smaller impact on the sales per each person that visits the centre.