Can the affordable housing in Portugal be comfortable investment?

Abstract

One of the most pressing challenges in modern European cities has been housing affordability, and Lisbon is no exception. In recent years, the gap between household income and housing costs has widened, placing increasing pressure on both families and policymakers. In response, the Câmara Municipal de Lisboa launched the Programa Renda Acessível, a large-scale initiative designed to promote social inclusion through long-term public-private partnerships. This analysis focuses on the financial and strategic evaluation of the Benfica urban development project, the inaugural investment of Marcellus Capital, a Portuguese institutional fund dedicated to real estate projects with social and economic impact. The research seeks to answer a central question: Can investing in affordable housing be financially sustainable in Portugal? To address this question, the study develops a financial model that interprets the concession structure through the lens of private equity investment. It examines how capital can be mobilized responsibly, without compromising the public mission of affordable housing. Through market analysis, internal assessment, and financial modelling, the project explores whether a balance can be achieved between economic return and social value creation. The result of this business plan aims to contribute to a broader discussion on how Portugal can create conditions for institutional investment in housing that is accessible, sustainable, and inclusive.

Um dos desafios mais prementes das cidades europeias modernas tem sido a acessibilidade à habitação, e Lisboa não é exceção. Nos últimos anos, o fosso entre o rendimento das famílias e o custo da habitação tem-se alargado, exercendo uma crescente pressão sobre os agregados familiares e sobre os decisores políticos. Em resposta, a Câmara Municipal de Lisboa lançou o Programa de Renda Acessível, uma iniciativa de grande escala concebida para promover a inclusão social através de parcerias público-privadas de longo prazo. Esta análise centra-se na avaliação financeira e estratégica do projeto de desenvolvimento urbano de Benfica, o investimento inaugural da Marcellus Capital, um fundo institucional português dedicado a projetos imobiliários com impacto social e económico. A investigação procura responder a uma questão central: poderá o investimento em habitação acessível ser financeiramente sustentável em Portugal? Para responder a esta questão, o estudo desenvolve um modelo financeiro que interpreta a estrutura da concessão sob a perspetiva do investimento em capital privado. Examina de que forma o capital pode ser mobilizado de forma responsável, sem comprometer a missão pública de proporcionar habitação a preços acessíveis. Através da análise de mercado, da avaliação interna e da modelação financeira, o projeto procura compreender se é possível alcançar um equilíbrio entre o retorno económico e a criação de valor social. O resultado deste plano de negócios pretende contribuir para uma reflexão mais ampla sobre como Portugal pode criar condições para o investimento institucional em habitação que seja acessível, sustentável e inclusiva.