Equity research: MERLIN Properties, SOCIMI, S.A.: A comprehensive study of Spain’s leading real estate investment trust

Abstract

This dissertation aims to estimate the fair value of MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. shares as of 31 December 2024 and to compare it with the market price at that date to assess whether the company is undervalued or overvalued. Two valuation techniques are employed: a Discounted Cash Flow (“DCF”) method, supplemented by a relative valuation. The DCF is built on audited historical financials (2016–2024) and forward projections for 2025–2029, incorporating macroeconomic and sector trends relevant to Iberian offices, logistics, retail, and data centers. The multiples valuation benchmarks MERLIN against a selected European REIT peer group using P/FFO and EV/EBITDA multiples. The DCF indicates a value of EUR 11,10 per share, suggesting an upside of approximately 9,22% relative to the market price of EUR 10,16 on 31 December 2024. The multiples provide a range of indications from EUR 9,80 to EUR 11,42, reinforcing a moderate upside case. A blended price target of EUR 10,86 implies a 6,89% potential. Given the balance between upside drivers (leasing and rental growth in logistics, execution of the data center pipeline, disciplined financing) and key risks (office demand in non-prime locations, timing of data center delivery and power availability, regulatory developments for SOCIMIs), the final recommendation is HOLD.

A presente dissertação tem como objetivo estimar o justo valor das ações da MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. à data de 31 de dezembro de 2024 e compará-lo com o respetivo preço de mercado nessa data. Para o efeito, foram aplicadas duas metodologias de avaliação: o método do Fluxo de Caixa Descontado (“DCF”) e uma avaliação relativa. O DCF foi desenvolvido com base em informação financeira histórica referente ao período 2016–2024, bem como em projeções para 2025–2029. Por sua vez, a avaliação relativa compara a MERLIN com um conjunto selecionado de REITs europeus, utilizando os rácios P/FFO e EV/EBITDA. Os resultados obtidos através do DCF indicam um valor de 11,10 EUR por ação, o que sugere um upside de aproximadamente 9,22% face ao preço de mercado de 10,16 EUR observado em 31 de dezembro de 2024. A análise por múltiplos apresenta uma faixa de valores entre 9,80 EUR e 11,42 EUR. Com base na ponderação de ambos os métodos, o price target médio estimado é de 10,86 EUR por ação, o que representa um potencial de valorização de cerca de 6,89%. Face ao equilíbrio entre os fatores de valorização tais como o crescimento das rendas e das taxas de ocupação no segmento logístico e a execução do pipeline de data centers, e os principais riscos identificados, como a evolução regulamentar do regime das SOCIMIs, conclui-se que a recomendação de investimento mais adequada é a de “manter” (HOLD).