Plano de negócio urban living para exploração de um conceito de arrendamento de residências In-house studio

Abstract

Neste estudo pretendeu-se avaliar a viabilidade económica do lançamento de um produto inovador ao nível do serviço de arrendamento, denominado pelo autor como Residência “In-House Studio”, que será implementado pela empresa Urban Living num prédio no centro de Lisboa. Este produto segue uma estratégia de diferenciação, respondendo às necessidades de um segmento de mercado de nicho: jovens trabalhadores ou estudantes universitários mais exigentes ao nível da qualidade e do conforto, e com maiores rendimentos disponíveis para pagar por um produto diferenciador. Pretende-se vender um serviço de alojamento local de qualidade, distinto do tradicional arrendamento predial de “paredes nuas”. O investimento inicial necessário foi de 7.717.578 €, decomposto em: 1.300.000 € para aquisição do imóvel, 5.789.911 € para obras de reabilitação, 338.171 € para equipamento/mobiliário, e 289.496 € de honorários de arquitectura. A análise ao investimento foi feita inicialmente assumindo-se que o investimento era feito totalmente por via de capitais próprios, o que permitiu concluir que o negócio era economicamente viável, com uma Taxa Interna de Rentabilidade (TIR) estimada de 7,95%, e um VAL libertado de 185.026 € após remuneração dos investidores a 7,38%. Com um financiamento de 35% do investimento total necessário, a Taxa Interna de Rentabilidade (TIR) estimada subiu para 8,38%, ficando o VAL em 225.765 €. Este considera-se ser num entanto um cenário com mais risco, tendo em conta o cenário bastante plausível de aumento das taxas de juro e subsequente aumento do custo de capital. Uma diminuição no custo de aquisição do imóvel poderia minimizar este risco.

The objective of this study was to evaluate the economic viability of an innovative real estate renting business for students and youth, called by the author as "In-House Studio", which will be implemented by the Urban Living company in a building in the center of Lisbon. This product follows a differentiation strategy, responding to the unmet needs of a niche market segment: young workers or college students more demanding in terms of quality and comfort and with higher available incomes to pay for a differentiator product. The author wants to sell a service to local quality housing, distinct from traditional flats renting. The initial investment required was €7,717,578, broken down into: €1.3 million for property acquisition, €5,789,911 for rehabilitation, €338,171 for equipment/furniture, and € 289,496 for architectural fees. The investment analysis was done initially assuming that the investment was made entirely by equity, which concluded that the business was economically viable, with an Internal Rate of Return (IRR) estimated of 7.95%, and an NPV of €185,026 released after compensation the investors with a 7.38% rate. With a funding of 35% of the total investment required, the Internal Rate of Return (IRR) estimated rose to 8.38%, and the NPV in increased to € 225,765. So the business is apparently more appealing, however this is considered a more risky scenario, because an increase in interest rates will increase the financial costs and potentially decrease the results to negative values. A decrease on the property acquisition cost would minimize this risk.